导言：

    从郑州现实解读房地产市场运行与政府宏观调控如何相互制约与相互促进，为什么说本次调控之后是置业良机？开发商购买高价地是否盲目，如何辩证看待高价地和房价的关系？房企如何透过纷杂的市场发现真正的需求和价值？

    论点：

    1、本次房地产市场调控在意料之中，并将持续和加码；宏观经济企稳，市场重回理性，明年是置业良机。

    2、郑州高价地频出有客观合理的原因，市场机制下高价地的价值也得到认可，房企来郑州高价购地风险低。

    3、一个项目真正打动客户的是真正发现了客户的需求点，并将优质的产品和服务提供给客户，这是一个创造客户价值的过程。

    Q1：在宽松的政策主导下，上半年房地产市场一片火热，然而下半年政策却调转风向，多城重启限购限贷，您如何看待政策的转向？您对明年的市场有着什么样的预测？

    A1：今年上半年房地产市场确实比较火热，在政策松绑和刺激之下，蓄积了几年的需求短时间内开发爆发，进而投资客入场，又引发了恐慌性的购房需求，国庆节前市场空前暴涨，这种场面历史罕见。十一期间调控政策开始密集出台，实际上从市场发展来看调控是在意料之中的，一方面市场火热程度历史空前，已经远远超出了政府的政策预期；另一方面，市场火爆的同时蕴集了大量的不稳定因素，被国家上升到了政治层面，调控势在必行；另外从宏观经济数据来看，已经连续7个月增长，基本面已经趋稳，在这种背景下房地产市场需要降温。这种形势之下，政府出台调控政策是非常及时也是很有必要的，能够起到控制节奏，稳定市场，消化风险的作用，作为开发商，其实也非常希望这个市场能稳定有序的发展。

    那么调控政策出台后，根据郑州市场的情况，可能在近一段时间内只会加码，不会松绑，而且还会持续较长的一段时间，因为整体的宏观经济形势趋于稳定，而且明年下半年十九大要召开，这个背景下稳定是最重要的。所以我们预期明年年内是不会取消调控政策的，明年的市场将趋于平稳，整体量跌价稳，价格不会有大幅波动，成交量可能会有较大幅度的下降。所以这个时候，从现在到明年底会出现一个买房的好时机，也是投资者出手的好时机。

    Q2：今年以来，郑州出了不少高价地，这些地块的投资前景如何?

    A2：从6月份开始，连续出现了10个地王，地价的抬升一定程度上推高了房价。高价地频出的背景一是土地供应的不足，二是资金流动性的泛滥，三是郑州城市建设和人口的飞速发展，导致了土地价格的猛涨。高价地进一步推动了房价的上涨，反过来，这一波房价的上涨又确认了“高价地”的合理性。在限购政策出台以后，我们上周又看到几个新开盘的项目，成交量和成交价格基本上都保持了之前的水平，而且去化率相当不错，所以这也进一步确认了房价和地价的平台。

    其实从以往经验来看，各种高价地在经过一段时期的市场价格的不断确认之后，慢慢会成为一个相对合理的价格，风险并不是很高。所以我认为无需对高价地的前景紧张甚至悲观。因为地价的背后是房地产市场的发展，房地产市场的发展背后其实是郑州整个城市建设的发展和人口的飞速增长，一方面郑州正在向国家中心城市迈进，米字型高铁、自贸区等建设日新月异，另一方面郑州市河南省一亿人口的单核省会城市，每年近50万的人口净流入，带来的需求是巨大的，所以从目前甚至未来的三五年来看，郑州房地产市场仍然处于供小于求的状况，市场发展潜力巨大。

    Q3：今年来，您负责的项目取得了不错的销售成绩，这其中的秘诀是什么？您认为，一个项目最重要的品质是什么？

    A3：我们的奥兰和园项目首开即售罄，取得了100%的去化率，在当时的背景下，这个业绩不值得骄傲，重要的是我们同时取得了良好的客户口碑。一个项目的品质可以说体现在多个方面，比如建筑质量、园林景观设计、物业服务，营销运营等等，我们项目最重要的品质体现在发现客户需求，创造客户价值的理念。在这种理念的指导下，品质不仅仅是项目各种卖点的堆砌，而是契合客户需求的价值。因为我们的项目定位就是面向周边片区的首次改善需求，所以我们讲我们是“非豪宅，真改善；非标准，纯手工”，“回归城心，重塑城心”，这个是我们的核心，在这种理念下才有了建筑、户型、规划、园林等各方面的品质提升，这些都迎合了周边客户的需求，客户到售楼部一看，我们没有建高大上的售楼部，但是客户来一看，我在这里找了那么久，这个就是我想要的房子。所以认认真真地去发现客户需求，创造客户价值是我们核心品质。